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房产中介暴露购房配资黑幕,揭秘土地款融资四模式 7倍杠杆或成最后晚餐

2020-07-12 11:39:22原油配资

  羁系终于要对土地融资脱手,一旦控制银行资金为房地产开发商购置土地提供融资,土地生意营业市场当前的疯狂状态将被阻止。

  10月8日,上海率先果真发出严查土地款融资信号。

  上海市住房城乡建设治理委、市妄想领土资源局团结下发《关于进一步增强本市房地产市场羁系促进房地产市场平稳康健生长的意见》,点名银行贷款、信托资金、资源市场融资、资管妄想配资、保险资金,不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,并建设团结小组举行检查。

  纵观现在的土地融资市场,不管是用什么通道,以股权抑或债权的形式,穿透后的资金,大多来自银行。

  一种可能泛起的极端情形是,开发商拿着别人的钱,仅仅以融资利息的财政成本,获得了卖房的巨额利润。若是抽掉这部门资金供应,难以想象会有几多开发商在沙滩上“裸泳”。

  详解土地款配资模式

  相关羁系此前一直要求土地竞拍者允许使用合规自有资金。银行贷款、信托资金、保险资金明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款,但绕开直接贷款,通过基金子公司、券商资管和信托等通道,变相为土地生意营业融资的做法屡禁不止。

  总的来说,开发商土地融资有四种方式,划分是股权融资、债权融资、明股实债和股债融合。纯粹股权直投最少,由于开发商很少真的愿意让渡自己的股权;债权融资中,通过委托贷款的方式当前已有所收紧;现在最难羁系,且实践最多的,是明股实债。股债融合本质则和明股实债相似。

  分项来看,股权直投的一样平常生意营业结构为:治理人(基金子公司、券商资管或信托,下同)建设专项资产治理妄想或信托妄想,入股为开发项目建设的项目公司。这种情形下,资管妄想治理人一样平常会直接或者间接加入房地产企业项目谋划,建成后双方凭证股权比例分享投资收益。

  

  但对于大房企而言,不到万不得已不会真正让渡出项目股权,就是要团结拿地开发,也会团结其他房企。

  债权融资模式中,由于基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质,不能直接投资一笔债权,以是一样平常是通过购置债权收益权(母公司对项目公司乞贷),或者通过银行发放委托贷款。

  

  

  不外严酷来讲,委托贷款也要参照银行表内贷款的要求,不能用于开发商竞买土地。因此这种方式基本上已经很难操作。

  于是,就泛起了被热议“明股实债”模式。

  外貌上,资管或信托妄想参股了项目公司,但约定期满后,项目公司要无条件回购股份,支付的价钱就是债性融资的本息。这么做,一是规避了“委托贷款”的合规风险,另外,还能不提高房企的欠债率。“房地产公司的欠债率对他们申请银行授信很主要,若是是股权的话,就不会算在欠债内里。”有基金子公司人士告诉21世纪经济报道记者。

  

  最后一种,股债混淆(小股大债)。事前明确股债的比例,用股权来对债权举行风险补足。也就是说,若是一切顺遂,项目公司可以回购资管妄想持有的股权,若是泛起问题,那么项目公司的部门股权就让渡给资管妄想治理人。

  

  开发商的7倍杠杆

  无论是股权照宿债权,照旧混淆类融资,令房地产市场真正疯狂的,是杠杆率。

  整个房地产融资可以分三大环节:第一步是前端拿地融资(包罗四证齐全前的配套融资),第二步是房地产开发贷款(土地证抵押融资),第三步是到达预售条件的销售资金回笼。

  辅之以成原来看,前端拿地成本占比是最高的,在北京、上海这样的一线都市,占比可能高达70%以上,在武汉这样的二线都市,也已经占到50%以上。据银行地工营业人士先容,开发商的修建成本在天下都差不多,已经是很是成熟的工业,很好盘算,项目成本的差异就在于土地价钱。

  团结融资环节和成本组成特色,不难看出,对于开发商来说,只要能“搞定”买土地的钱,后面的融资压力并不大。

  要害就在于,最大头的土地融资中,开发商可以动用极高的资金杠杆。据21世纪经济报道记者调研相识,土地出让金的配资比例(自有:配资)一样平常为5:5、4:6或3:7,近年来,3:7最先变得普遍。

  甚至,在还没乐成拍下土地,还只是加入竞拍要缴纳竞拍保证金时,就有资金为开发商融资,这其中除了银行资金,尚有不行忽视的部门来自企业。

  另外,在所谓“自有资金”部门,开发商还能通过非银行渠道继续撬动杠杆。用银行业内人士的话来说,“只要你拍下土地了,资金自然会贴上来,基础不用担忧没钱。”

  所谓3:7的比例,还仅仅限于土地出让金撬动的杠杆,且建设在自有资金“真金白银”的基础上,加上后续的开发融资,或者由修建方垫资,开发商险些没有动用自己的钱,到获得预售允许之后,销售收入就可以回笼资金,送还之前的欠债,剩下的,即是利润。

  假设楼盘销售额是土地价钱的2倍,以3:7土地配资来算(不算融资利息),相当于房地产公司撬动了近7倍杠杆的资金。

  在现在的市场情形下,撬动云云杠杆的成本也在一直下降。据银行相关人士先容,一样平常来说,土地款融资利率要高于二级开发贷款(银行表内贷款),由于土地款融资对接的是银行自营或理财资金,特殊是理财资金,成本高于银行存款。

  据21世纪经济报道记者相识,土地款配资市场竞争强烈,现在融资利率多在5%-8%之间,一样平常银行约定3年期,但勉励开发商提前至1年还款。保证金融资由于限期短,数额小,融资利率可能高达12%。

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